Chaque année, des milliers de propriétaires québécois doivent calculer l'augmentation de loyer qu'ils peuvent demander à leurs locataires. Le processus est encadré par le Tribunal administratif du logement (TAL) et doit respecter des critères précis. Voici tout ce que vous devez savoir pour 2026.
Le rôle du Tribunal administratif du logement (TAL)
Au Québec, les augmentations de loyer ne sont pas fixées par le gouvernement. Le TAL publie chaque année des indices d'ajustement qui servent de référence pour calculer une augmentation justifiable. Ces indices tiennent compte de l'évolution des coûts réels supportés par les propriétaires.
Le TAL ne fixe pas un pourcentage unique. Il fournit plutôt une méthode de calcul basée sur vos dépenses réelles. Chaque immeuble aura donc un pourcentage différent selon ses caractéristiques : taxes municipales, assurances, coûts d'énergie, travaux majeurs et frais d'entretien.
Si le locataire refuse l'augmentation proposée, c'est le TAL qui tranchera en appliquant sa propre grille de calcul. D'où l'importance de bien documenter vos dépenses et de suivre la méthode officielle.
Les critères de calcul du TAL
Le calcul d'augmentation du TAL repose sur plusieurs catégories de dépenses. Chacune a son propre indice d'ajustement, publié annuellement. Voici les principales catégories pour 2026 :
- Taxes municipales et scolaires — Variation réelle entre les deux dernières années fiscales
- Assurances — Variation de la prime d'assurance immeuble
- Énergie — Électricité, gaz, mazout (si payé par le propriétaire)
- Entretien et réparations — Coûts récurrents d'entretien de l'immeuble
- Services et gestion — Frais de gestion, conciergerie, déneigement
- Travaux majeurs — Amortis sur la durée de vie utile (toiture, plomberie, fenêtres)
- Revenus nets de l'immeuble — Ajustement basé sur le rendement de l'immeuble
Le formulaire RN : votre outil principal
Le formulaire RN (Renseignements nécessaires à la fixation du loyer) est le document officiel du TAL pour calculer une augmentation. Il compile toutes vos dépenses par catégorie et applique les indices d'ajustement pour déterminer le pourcentage justifiable.
Vous n'êtes pas obligé de remplir le formulaire RN pour proposer une augmentation. Cependant, si votre locataire refuse et que le dossier se retrouve au TAL, le tribunal utilisera exactement cette méthode pour fixer le loyer. Mieux vaut donc baser votre calcul dessus dès le départ.
Le formulaire RN demande les dépenses de l'année en cours et de l'année précédente pour chaque catégorie. La différence entre les deux, pondérée par les indices du TAL, donne le pourcentage d'augmentation justifiable.
Pourcentages applicables en 2026
Les indices publiés par le TAL varient chaque année. Pour 2026, voici les tendances générales observées dans les catégories principales :
Ces pourcentages sont indicatifs. Consultez les indices officiels du TAL pour l'année en cours.
En pratique, pour un logement chauffé par le propriétaire, l'augmentation justifiable se situe généralement entre 2% et 5% selon les dépenses réelles. Pour un logement non chauffé, elle est souvent légèrement inférieure.
Les étapes du processus
1. Compilez vos dépenses — Rassemblez toutes vos factures et relevés pour l'année en cours et l'année précédente : taxes, assurances, énergie, entretien, travaux.
2. Remplissez le formulaire RN — Entrez vos dépenses dans chaque catégorie. Le formulaire calcule automatiquement le pourcentage justifiable.
3. Envoyez l'avis d'augmentation — Utilisez le formulaire officiel du TAL pour aviser votre locataire. Respectez les délais : 3 à 6 mois avant la fin du bail selon le type de bail.
4. Attendez la réponse — Le locataire a 1 mois pour accepter ou refuser. S'il ne répond pas, l'augmentation est réputée acceptée.
5. En cas de refus — Vous avez 1 mois après le refus pour déposer une demande au TAL. Sinon, le loyer reste inchangé.
Erreurs courantes à éviter
Plusieurs propriétaires commettent des erreurs qui affaiblissent leur position devant le TAL ou qui rendent leur augmentation contestable. Voici les plus fréquentes :
- Ne pas respecter les délais d'avis — L'avis doit être envoyé 3 à 6 mois avant la fin du bail. Un avis tardif est invalide.
- Augmenter sans justification — Un pourcentage « au feeling » sera réduit par le TAL si le locataire conteste.
- Oublier des dépenses admissibles — Les travaux majeurs, les frais de gestion et les assurances sont souvent oubliés, ce qui sous-estime l'augmentation justifiable.
- Ne pas conserver les preuves — Factures, relevés de taxes, contrats d'assurance : gardez tout. Le TAL exige des preuves documentaires.
- Confondre travaux majeurs et entretien — Les travaux majeurs (toiture, fenêtres) sont amortis sur plusieurs années. L'entretien courant est comptabilisé en totalité l'année de la dépense.
- Ne pas déposer au TAL après un refus — Si le locataire refuse et que vous ne déposez pas dans le mois suivant, le loyer reste inchangé pour l'année.
Conseils pour maximiser votre augmentation
La clé d'une augmentation réussie est la documentation rigoureuse. Conservez toutes vos factures tout au long de l'année. Catégorisez vos dépenses selon les catégories du TAL. Plus vos données sont précises, plus votre calcul sera solide.
Pensez aussi aux dépenses souvent oubliées : frais de gestion (même si vous gérez vous-même, un pourcentage est admissible), déneigement, entretien des espaces communs, frais de comptabilité liés à l'immeuble.
Enfin, communiquez clairement avec vos locataires. Un avis bien présenté, accompagné d'une explication des hausses de coûts, est plus susceptible d'être accepté sans contestation.
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